Contratos de Locação Built to Suit

Esta modalidade de contrato busca viabilizar a celebração de contratos de locação que demandam elevados investimentos no imóvel. Em uma tradução literal, o termo em inglês significa ‘construído para servir’ – de modo que são feitas reformas de modo a satisfazer as necessidades e peculiaridades do uso que o Locatário pretende desenvolver no local. Os investimentos são feitos pelo Locador e este será remunerado através dos alugueis.

O Código Civil não tem previsão expressa quanto a esta modalidade contratual – mas permite que as Partes celebrem contratos atípicos, que não estão mencionados na Legislação. A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, foi modificada pela Lei 12.744 – que trouxe a a definição legal deste tipo de contrato: “Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado”.

Em virtude dos elevados investimentos realizados no imóvel, a multa rescisória pelo desfazimento antecipado do negócio é bastante elevada – podendo constar cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueis a vencer. Isto se justifica porque o valor do aluguel destina-se não somente a remunerar o uso do imóvel em si, mas os investimentos e benfeitorias realizados. O prazo de vigência é bem elevado justamente em função dos valores gastos para viabilizar a locação.

É possível que as Partes, desde a celebração do Contrato, já deixem expressamente prevista a forma como se dará a revisão dos valores inicialmente pactuados – sendo possível, ainda, a renúncia à possibilidade de serem revistos tais valores, de modo que não ocorrerão reajustes ao longo da vigência do contrato. Como este tipo de locação goza, atualmente, de proteção legal específica e a Jurisprudência tem sedimentado interesses no sentido de ser possível a renuncia expressa sobre a revisão do contrato e, também, de ser possível a multa equivalente ao restante dos alugueis em caso de rescisão antecipada.

Os contratos de locação Built to Suit possibilitam que o imóvel fique perfeitamente adequado ao uso pretendido pelo Locatário – o que é bastante comum, por exemplo, para redes varejistas e grandes magazines ou indústrias. Para o Locador, o imóvel tem expressiva valorização pelos investimentos realizados e há a segurança de uma locação firmada a longo prazo. De outro lado, o Locatário não tem o ônus de realizar as obras e adequações – diluindo este custo ao longo das parcelas do aluguel. Além disso, a depender do regime de tributação, por se tratar de despesa operacional da empresa, o Locatário pode deduzir tais valores da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

O Código Civil não tem previsão expressa quanto a esta modalidade contratual – mas permite que as Partes celebrem contratos atípicos, que não estão mencionados na Legislação. A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, foi modificada pela Lei 12.744 – que trouxe a a definição legal deste tipo de contrato: “Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado”.

Em virtude dos elevados investimentos realizados no imóvel, a multa rescisória pelo desfazimento antecipado do negócio é bastante elevada – podendo constar cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueis a vencer. Isto se justifica porque o valor do aluguel destina-se não somente a remunerar o uso do imóvel em si, mas os investimentos e benfeitorias realizados. O prazo de vigência é bem elevado justamente em função dos valores gastos para viabilizar a locação.

É possível que as Partes, desde a celebração do Contrato, já deixem expressamente prevista a forma como se dará a revisão dos valores inicialmente pactuados – sendo possível, ainda, a renúncia à possibilidade de serem revistos tais valores, de modo que não ocorrerão reajustes ao longo da vigência do contrato. Como este tipo de locação goza, atualmente, de proteção legal específica e a Jurisprudência tem sedimentado interesses no sentido de ser possível a renuncia expressa sobre a revisão do contrato e, também, de ser possível a multa equivalente ao restante dos alugueis em caso de rescisão antecipada.

Os contratos de locação Built to Suit possibilitam que o imóvel fique perfeitamente adequado ao uso pretendido pelo Locatário – o que é bastante comum, por exemplo, para redes varejistas e grandes magazines ou indústrias. Para o Locador, o imóvel tem expressiva valorização pelos investimentos realizados e há a segurança de uma locação firmada a longo prazo. De outro lado, o Locatário não tem o ônus de realizar as obras e adequações – diluindo este custo ao longo das parcelas do aluguel. Além disso, a depender do regime de tributação, por se tratar de despesa operacional da empresa, o Locatário pode deduzir tais valores da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.