Incorporação Imobiliária: Aspectos Jurídicos e Alterações Recentes

O regime jurídico da incorporação imobiliária tem uma série de peculiaridades para o incorporador e para os adquirentes de bens que estejam sob este regramento. Ocorreram recentes alterações em função da Lei 14.382/2022 que merecem ser destacadas.

A Incorporação Imobiliária foi criada através da Lei 4.591, de 1964. Assim, possibilitou-se que o incorporador (pessoa física ou jurídica) administre uma determinada construção em um terreno e sejam realizadas as vendas das unidades que serão entregues futuramente. Em regra, o incorporador é o responsável pela construção das unidades até que estas sejam individualizadas frente ao Cartório de Imóveis com a abertura das respectivas matrículas.

A Legislação delimita a responsabilidade do incorporador de modo bastante claro, imputando-lhe o dever de informar aos compradores o andamento da obra, indenizar em caso de atraso. manter o projeto inalterado, promover o andamento da obra de modo regular. Nesta última questão, inclusive, é possível que o Judiciário demande a retomada das obras acaso ocorra paralização injustificada por mais de 30 dias.

Este regime pressupõe uma série de etapas e formalidades a serem cumpridas, sendo essencial a participação ativa de um advogado junto ao incorporador e ao proprietário do terreno. De início, é preciso destacar a necessidade de Registrar o Memorial de Incorporação às margens da matrícula do imóvel onde será construído o empreendimento. O referido documento deve constar todas as características e especificações das unidades que serão comercializadas. A realização de negócio jurídico antes deste registro é considerado crime, inclusive.

Inovações da Lei 14.382/2022

Para a realização de uma incorporação, muitas vezes é instituído o denominado patrimônio de afetação. Ou seja, separa-se o patrimônio do incorporador para protegê-lo de quaisquer outras contingências que não tenha ligação com o empreendimento. Sobre isto, a Lei acima mencionada facilitou a averbação da extinção do patrimônio de afetação – que muitas vezes era dificultada pelas formalidades registrais. A Lei trouxe vedação à alienação de frações ideais sem o prévio registro do memorial de incorporações – flexibilizando que sejam realizados atos preliminares de negociações, o que era vedado.